造成工事とは?造成工事が必要になる土地や具体的な工事の手順

造成工事とは、土地を有効活用するために、土地の形状や形質を変更する工事のことです。

古家つきの土地や畑などを売買する際には、。しかし、建築や不動産について詳しくない方は、そもそも造成工事では何をするのかイメージがつかないでしょう。

そこで本記事では、造成工事に関して、概要から工事が必要になるケース、目安の相場、工事の手順などを詳しく解説します。

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土地の造成工事とは

造成工事とは、住宅を建築できるように、土地の状態を整えたり形質を変更したりする工事のことです。具体的には、切土・盛土・地盤改良・埋め立てなどの工事を総称して、造成工事と呼びます。

造成工事の目的は、住宅として人が問題なく住めるようにすることです。例えば、山を購入して住宅を建てたい場合、斜面に家を建てるわけにはいきません。切土や盛土を行い、住宅を建てるための平坦な土地と強固な地盤を作る必要があります。

土地の造成が必要になる3つのケース

建物を建築するからといって、必ずしも土地の造成工事が必要になるとは限りません。

造成が必要なケースは以下の3つです。

  • 土地の地盤が弱い
  • 土地に高低差がある
  • 土地が変形している

それぞれ詳しく解説します。

ケース1.土地の地盤が弱い

建物の建築で非常に重要なのが、地盤の強さです。土地は複数の土の層や岩盤が重なり形成されており、場所によって地盤の強さが異なります。もしも地盤のゆるい土地の上に補強工事などをせずに建物を建てると、建物の重量によって地盤が沈んだり家が傾いたりする可能性があります。

そのため、地盤が弱い場合には、造成工事によって地盤の強度を上げる必要があるのです。

ケース2.土地に高低差がある

山の斜面のように高低差がある土地では、建物を建てる際に地盤面を並行にする必要があります。高低差の問題を解消するために、盛土・切土・土留めといった造成工事を行います。

またすでに古家が建っている場所でも、隣地との高低差が大きい場合に造成工事を行うケースは珍しくありません。

ケース3.土地が変形している

土地の変形とは、きれいな四角形ではなく五角形や一部が飛び出した歪な形の土地のことなどを指します。

土地活用において、土地の形を整えるのは重要なことです。なぜなら、土地の価値に影響しますし、そもそも建物を建てづらい土地であれば買い手が見つかりづらいからです。土地の形を整えるため、1つの土地を2つ以上に分割する場合もあります。このように変形した土地を整えるのも、造成工事に該当します。

土地の造成工事にかかる費用の相場

土地の造成工事にかかる費用は、土地の現状や目的、土地の場所などによって大きく変わります。そのため、正確な金額を計算することは難しく、あくまでも目安としての相場確認してみましょう。

国税庁が公表している「宅地造成費の金額表」を基に、工事項目別の比較表を作成したので参考にしてみてください。

工事項目北海道
宅地造成費の金額表
東京都
宅地造成費の金額表
愛知県
宅地造成費の金額表
大阪府
宅地造成費の金額表
福岡県
宅地造成費の金額表
整地費(1㎡あたり)700円800円700円700円700円
伐採・抜根費(1㎡あたり)1,000円1,000円1,000円1,000円1,000円
地盤改良費(1㎡あたり)2,000円1,600円1,600円1,600円1,700円
土盛費(1㎥あたり)6,800円7,200円7,300円6,900円7,000円
土止費(擁壁1㎡あたり)80,100円76,600円74,400円74,300円57,500円
参考:令和4年分 各都道府県の宅地造成費の金額表

例えば、東京都で100㎡(30坪)の土地の整地だけする場合には、8万円かかるということです。

各都道府県で、項目別の金額差はさほど大きくありません。造成工事が高額になるのは、以下のケースです。

  • 工事項目が多い
  • 工事対象の面積や体積が大きい

土地の傾斜角度や立地なども造成費用に影響するため、まずは現地を直接確認してもらったうえで、見積もりを出してもらいましょう。

土地の造成工事の手順

土地の造成工事の手順は、以下の通りです。

  1. 地盤調査
  2. 整地・地ならし
  3. 伐採・抜根
  4. 地盤改良
  5. 盛土・切土・土留め
  6. 残土の処分

それぞれ詳しく解説します。

手順1.地盤調査

まずは、土地の形質や強度を確認するために地盤調査を行います。建物を建てる際には、一定の地盤強度が求められ、必要な強度に達していなければ補強をする必要があります。強度を把握することで、そもそも地盤改良が必要なのか、またはどのレベルの改良が必要なのかの検証が可能です。

手順2.整地・地ならし

続いて、整地を行います。整地とは、土地をならして地固めする作業のことです。建物解体を行ったあとは、建物の破片や大きな石などさまざまな障害物が散乱しています。そのような障害物は工事の邪魔になるため、取り除いて土地を綺麗に整える必要があります。整地の方法には、重機を使った粗整地(あらせいち)やコンクリート・アスファルトでの舗装など、種類が様々です。

手順3.伐採・抜根

手順の3つ目は、伐採と抜根です。木や木の根があると、建物の建設に支障をきたすため、邪魔な木や木の根を取り除きます。木の根が残っていると、地盤改良をする際の邪魔になるだけではなく、建物を建築したあとの地盤沈下やシロアリ被害の原因になる可能性もあります。

特に、山の斜面を切り開いて、建物を建築する場合は注意が必要です。

手順4.地盤改良

伐採と抜根が終わると、地盤改良に取り掛かります。必ずしも改良を行うわけではなく、調査によって地盤が弱いと判明した土地が対象です。

地盤改良には、主に以下の3種類があります。

【表層改良工法】
軟弱な地盤が2m程度の場合に活用する工法。杭を打つことなく、セメント系の凝固剤を混ぜ合わせることで強固な地盤を作る。

【柱状改良工法】
軟弱な地盤が2〜8m程度の場合に活用する工法。地盤に穴を開けてセメント凝固剤を流し込み、支持地盤まで強固な柱を作る。杭基礎ではなく、地盤改良杭と呼ばれる杭を作る方法。

【鋼管杭工法】
軟弱な地盤が5〜10m程度の場合に活用する工法。鋼管杭と呼ばれる杭を打ち込んで荷重を支持地盤に伝える方法。

手順5.盛土・切土・土留め

地盤改良が完了すると、盛土や切土、土留めを行います。盛土や土留めは、土地が道路や周囲の土地より低い場合に行います。なぜなら、道路よりも低いと浸水の被害を被る可能性があり、土地の高さを上げる必要があるからです。反対に、道路よりも土地の方が高いと切土を行い、建築できる高さまで下げます。

手順6.残土の処分

最後に残土の処分を行います。造成工事では、完了した後に必要のない土が残ってしまうケースは珍しくありません。残土があると、建築の邪魔になりますし見栄えもよくないです。それらの残土を処分することで、土地がスッキリと整備され、建物を建設できるようになります。

土地の造成工事にかかる期間

造成工事にかかる期間は、土地の規模や状態、工事内容によって異なります。

整地だけの簡単な工事であれば、5〜7日ほどで完了します。しかし、地盤改良や盛土・切土まであるような大規模な工事では、1ヵ月以上かかることも珍しくありません。

また悪天候が続くと工事を中断する必要があるので、予定よりも工期が長くなることもあります。大規模な造成工事では、なるべく梅雨時期や台風の時期などを避けるのが好ましいです。

土地の造成工事で発生するトラブルとは?

土地の造成工事では、トラブルが発生することも少なくありません。

トラブルの多くは、業者とのトラブルや近隣住民からのクレームなどです。それぞれのトラブルの対処法を詳しく解説するので参考にしてください。

業者とのトラブルを避けるには

業者とのトラブルで多いのは、施工内容や金額に関することです。依頼主と工事業者との間で十分なコミュニケーションが取れておらず、希望通りの工事が行われないケースがあります。また、当初の見積もり金額よりも実際の請求額が多額になることでトラブルになるケースも少なくありません。

依頼する業者を決める際は、複数社の対応や見積もり内容を比較しましょう。これまでの実績や口コミなども確認したうえで、決めることをおすすめします。金額面だけで決めないようにしましょう。

近隣住民とのトラブルを避けるには

近隣住民とのトラブルでは、騒音や振動が原因になることが多くみうけられます。

工事前には、近隣住民に工事期間や時間、工事内容に関して十分な説明をしておきましょう。また工事の途中で内容や期間が変更になった場合も、その都度伝えるようにするとトラブルを防ぐことが可能です。

まとめ

本記事では、造成工事について詳しく解説しました。

造成工事は、住宅やビルなどの建物を建築できるように土地の状態を整えたり、地盤を強化する工事です。具体的には、以下のケースで行われます。

  • 土地の地盤が弱い
  • 土地に高低差がある
  • 土地が変形している

大掛かりな工事になるものも多いですが、造成工事によって土地の利活用を促進することが可能です。造成工事後に売り出すことで、買い手が見つかりやすくなったり、土地の価値が上がったりするケースもあります。

工事を依頼する際は複数の業者に見積もり依頼をして、対応や金額を比較した上で信頼できる業者に依頼するようにしましょう。

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