デベロッパーとは？ゼネコンや不動産会社との違いと、仕事内容・大手企業の年収まで解説

近年、都市部での再開発事業が行われるようになったことから、不動産や不動産業界に興味や関心を持っている方は、「デベロッパー」という言葉をよく耳にするかもしれません。

デベロッパーとはどのような業務を行っている企業なのか、一般的な不動産会社やゼネコンなどの企業とはどのような違いがあるのか、興味を持った方もいるのではないでしょうか。

本記事では、デベロッパーについての知識や、不動産会社やゼネコンとの違いまでを詳しく解説します。

デベロッパーとは「開発事業者」を指す言葉で、主に3種類ある

「デベロッパー(英語：Developer)」とは、開発事業者のことで、 ディベロッパーとも呼ばれることもあります。

ビジネス的な意味として捉えるなら「土地や街を開発し、地域の価値を高める企業」となります。

具体的にいえば、マンションやビル・商業施設の開発などをはじめ、地域全体の開発をともなう都市開発を専門的に行う企業です。

デベロッパーは開発事業を手がけており、代表的なものは以下の5つです。

• リゾート開発・都市開発（再開発）
• マンション開発
• 複合商業施設開発
• 交通網の整備
• 大規模宅地開発

デベロッパーには、「マンションだけ」や「ビルだけ」のように、1～2つの分野に特化した不動産だけを扱う「専門デベロッパー」と、マンションやビルにとどまらず、商業施設やホテルなど、さまざまな不動産を扱う「総合デベロッパー」、都心開発や基盤整備に携わる「公的デベロッパー」の3つがあります。

多様な不動産の企画・開発をする「総合デベロッパー」

オフィスビルや商業施設、マンションの開発にとどまらず、ホテルやリゾート、都市開発まで多彩な不動産を企画・開発するのが総合デベロッパーです。

その土地の雰囲気や街の持つ雰囲気を損なうことなく、施設などの企画・開発を行います。

多種多様な不動産を取り扱い、地域や街づくりの役割を担っているのが特徴です。

特定の不動産に特化した「専門デベロッパー」

総合デベロッパーが、マンションやビルだけに限らず、ありとあらゆる不動産を取り扱うのに対し、ある特定の分野における開発に力を入れているのが専門デベロッパーです。

総合デベロッパーのように広範囲にわたる開発は行っていないものの、事業を限定しているため専門性が高く、独自のブランドを確立しているのが特徴です。

専門デベロッパーは、はっきり線引きがされている訳ではありませんが、主にマンションや一戸建て住宅の分野に特化している場合を指すといわれています。

開発整備や公営住宅等の運営に携わる「公的デベロッパー」

公的デベロッパーは、都心開発や基盤整備、公営住宅等を運営しています。

経常収益が1兆円近くもあり、規模の大きい事業を行なうことが多いです。

対する言葉の民間デベロッパーとなると、民間資本での都市開発や宅地造成する企業を指します

デベロッパーの仕事内容

地域全体の開発を行い、その地域の価値を向上させる役割を担うデベロッパーですが、どのような仕事をしているのか、具体的にご存知でしょうか。

デベロッパーが行っている仕事は大まかに5つに分類されており、次の通りとなります。

• 用地取得
• 企画・開発
• マーケティング
• 営業販売
• 管理

それぞれの仕事内容について、以下で解説します。

用地取得

用地取得とは、地域の開発において必要となる土地を取得する仕事です。用地取得は開発プロジェクトの第一歩と考えることができます。

デベロッパーは、開発事業において重要な土地に関する情報を収集し、その土地の将来性を考え、収支計算をして採算が取れる見込みがあるかを考慮し、施設開発を行うかどうかの判断をくだします。

候補の土地の情報収集には、地権者、行政、不動産流通業社と呼ばれる不動産仲介業者や管理会社からヒアリングを行い、候補を見つけます。

購入する土地を選定したら、地権者と繰り返し交渉を行い、信頼を得た上で土地を購入します。人気の土地の場合は、他社との競合になるため、スピーディーな提案力やコンペで勝たないといけません。

プロジェクトによっては広大な土地が必要となり、複数の地権者と交渉を行うため、なかなか用地取得がうまくいかず、開発に長期間を要することもあるようです。

企画・開発

取得した土地の歴史や周辺環境の調査を行います。例えば、どんなお客さんをターゲットにするのかや、どんな施設を開発するのかを決め、需要の有無、周辺施設の相場などをリサーチしていきます。

調査結果を受けて、取得した土地のある地域の雰囲気に適した建物や施設のデザインを考え、まちづくりのコンセプトについて決定します。これが、企画と呼ばれる段階です。

まちづくりの方向性やコンセプトが決定すれば、設計図を作成し、その設計図に沿うように建設会社が施工し、実現していきます。

デベロッパーは品質保持などを目的としたマネジメントや、プロジェクトが円滑に進むように進捗管理を行いますが、施工に直接関わることはありません。

マーケティング

マーケティングとは、一般的には「モノやサービスを売るための戦略を策定し実施する」ことです。

デベロッパーが行うマーケティングは、マンションの販売価格や商業施設のテナント料の決定、テナントの誘致などが挙げられます。

そのために不動産仲介業者から顧客の案内・紹介を受けたり、不動産管理会社から見込み客の情報を共有してもらったりすることが多いです。また、チラシやWeb広告などで集めていくことも。

デベロッパーは、これらのマーケティングによる値段設定や販売戦略を入念に行うことで、事業の出口戦略の見定めを行います。

営業販売

用地取得後、時間を費やして完成させたマンションやオフィスビルも、利用又は購入してもらわなれば、デベロッパーの利益になることはありません。

デベロッパーは、オフィスビルや商業施設にテナントとして入居してもらえそうな企業、マンション等の購入候補者を探します。

候補として挙がった購入者や企業側のメリットを提案しながら、テナントとして入居してもらえるように、マンション等であれば実際に購入してもらえるように営業活動を行います。

管理

デベロッパーの仕事が完了するのは「土地や街の開発を終え、建物が完成したとき」という訳ではありません。完成した建物や施設を管理し、運用していくのもデベロッパーが担う重要な仕事です。

清掃や管理がきちんとされていないと、入居者が離れ、不動産価値が下がっていってしまいます。逆に、運営管理がうまくいくと、人気が出て、将来的な価値の向上につながっていくからです。

完成した施設の管理や運用を通して、施設の魅力を上げて収益を向上させることはもちろん、開発した街の価値の向上に努めることもデベロッパーの役割といえるでしょう。

イベントなど、さまざまな取り組みを行うことで、地域住民や関係者と良好な関係を築き、開発した街の価値向上につなげます。

デベロッパーの平均年収

不動産デベロッパーの年収は大手企業の場合、年収1,000万以上もよくあります。しかし、平均年収となると、中小企業も入るので下がってしまいます。

不動産デベロッパーの平均年収は469万円。不動産業界全体の平均年収は423万円です。不動産業界内では高年収の職種といえるでしょう。

	全体	20代	30代	40代	50代
平均年収	469万円	399万円	537万円	636万円	687万円

基本的に新卒採用がメインなので転職のハードルが高い傾向です。

新卒で優遇されるような高学歴であっても、よほどの即戦力となるような実績がないと内定すらたどり着けないほどの厳しい職種です。

なぜなら、不動産デベロッパーは社会的な知名度もあり、評判が高いからといえます。年収や休日、福利厚生の面でも満足度が高いので、あまり退職者がでないのでしょう。

しかし、技術職となると比較的転職しやすいと言われています。専門スキルが必要な職種なので、新卒より中途採用の方が効率よくできるからです。たとえ学歴が低くても、十分にチャンスはあるでしょう。

転職の自己アピールとして有効なのは、宅健士、不動産鑑定士、土地家屋調査士といった不動産関連の知識なので覚えておきましょう。

【豆知識】デベロッパーの中ではヒューリックの平均年収が高い

有価証券報告書を比較した結果、不動産業界の中で平均年収が一番高い企業はヒューリック株式会社です。

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約4,470億円	1,803億円	189人	39.5歳

ヒューリック株式会社は、東京を中心としたオフィスや商業ビルの賃貸事業を手がけています。特徴的なのは、不動産事業の収益率が95％ということ。高収益率の理由は、高い賃料と、低い空室率です。

例えば、都心5区のオフィス賃料平均が1坪当たり約21,000円のところ、約28,000円と平均を大きく超えています。空室率も都心5区の平均が6.3％のところ、全物件で0.6％と圧倒的に低いです。

なぜなら、8割以上が駅から徒歩5分圏内の好立地ばかりだからです。みずほ銀行の系列であり、通常なら手に入らないような、好立地の物件を所有できているからといえます。

不動産業界の時価総額ランキングで、三菱地所、三井不動産、住友不動産の財閥系企業に次いで第4位になっています。成長が著しいことも、企業価値向上の要因のひとつでしょう。

デベロッパーの代表的な会社一覧

ここでは、日本における代表的な不動産デベロッパーを紹介します。

デベロッパーは主に、以下の6種類で分類わけが可能です。

• 旧財閥系のデベロッパー（三井不動産、三菱地所、住友不動産）
• 商社系のデベロッパー（住友商事、三井物産、三菱商事、丸紅など）
• 鉄道系（私鉄系）のデベロッパー（東急不動産、阪急不動産、近鉄不動産など）
• ハウスメーカー系のデベロッパー（積水ハウス、大和ハウス、トヨタホームなど）
• 独立系のデベロッパー（森ビル、タカラレーベン、穴吹工務店など）
• その他のデベロッパー（金融：野村不動産、電力：関電不動産など）

また、 新築の分譲マンションの強みがあり、 国内のマンション供給数約7万戸うち約2万戸、3割近くが「メジャー7」と呼ばれる企業によって占められています。首都圏に限ると約44％とボリュームがあります。

今回はWebサイト名でもある「メジャー7」のマンション系の7社と、六本木ヒルズを手がける森ビルの総合系を含めた、大手デベロッパー8社を解説します。

三井不動産

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約2.1兆円	1,273万円	1,898人	40.4歳

東京の日本橋、赤坂東京ミッドタウン、コレド室町などを手がけています。 また、オフィスビルだけでなく、商業施設、ホテルなど、総合的に強みを持つ、デベロッパー業界の最大手企業です。

東京オリンピックやパラリンピックに向けた大型の再開発、都心でのオフィスビル・マンションの開発により、6期連続最高益と好調です。

日本初の超高層ビル、本格的なショッピングモールを作るなど、前例のないプロジェクトに取り組み続けています。

三菱地所

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約1.3兆円	1,265万円	1,053人	40.6歳

東京駅がある丸の内・大手町エリアを中心に強みがあり、 丸ビルや横浜ランドマークタワーなどを手がけています。

120年以上にわたり、丸の内エリアを一大ビジネスセンターへ進化させてきた開発ノウハウと実績があります。丸の内には多くの不動産を所有しながら、賃貸事業での強みもある企業です。

東急不動産

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約9,890円	1,058万円	87人	43.4歳

鉄道会社である強みを活かして、 東急沿線に東急プラザやキュープラザなど大規模な商業施設を手掛けています。

 渋谷を中心に開発し、 オフィスビル事業、住宅事業、小売事業などの、幅広く売り上げ基盤を作っています。 売上高の上位三つを占めるのが都市・管理・住宅となっていて都市部のタウンマネジメントに強いです。

東京建物

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約3,404億円	1,008万円	725人	42.3歳

旧安田財閥系、みずほ銀行もある芙蓉グループの一員です。

総合不動産の中で一番の老舗で、代表マンションブランドの「ブリリア（Brillia)」が有名です。都心を中心に、主にビル事業と住宅事業を主軸に事業展開しています。

不動産流通事業や駐車場事業、リゾート事業など東京にフォーカスしたエリア戦略をとっているようです。

野村不動産ホールディングス

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約6,450億円	1,017万円	283人	42.0歳

新宿を中心に開発を行っています。 マンション戸建てオフィスビルを供給しており、建築から販売管理までを、一貫して提供するサービスを手がけています。

主要会社がオフィスビル、商業ビルの収益を柱としている中、マンション分譲の売上高は全体の半分を占めています。

住友不動産

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約9,498億円	667万円	5,732人	40.4歳

デベロッパーの中でマンション供給戸数が一番多いです。

六本木、西新宿などの都心での再開発に強みがあり、泉ガーデンや住友不動産新宿グランドタワーなどを手がけています。

オフィスビル賃貸分譲事業でも売り上げが多く、 事業別でも高い売上利益を誇ることから安定的な売上基盤を築いているといえます。

大京

売上高	平均年収	従業員数	平均年齢
約640億円	742万円	764人	43.7歳

ライオンズマンションで有名で、現在はオリックスグループの一員となっており、過去40年間で累計の供給戸数が37万戸を超えており、日本一を誇ります。

オリックスグループのオフィス、物流、ホテル商業施設の事業と合わせて、幅広くてがけるようになっています。

森ビル

売上高	平均年収	平均年収	平均年齢
約2,453億円	878万円	1,607人	43.5歳

オフィス、住宅、商業施設、文化施設などの複合用途の都市再開発事業に強みをもちます。

六本木ヒルズのオープンを期にビル賃貸事業を中心に、文化事業、ホテル事業、都市開発に関するコンサルティングも手がけています。

デベロッパーと不動産会社の違い

デベロッパーと不動産会社には何か違いがあるのでしょうか？結論として、デベロッパーと不動産会社に、はっきりとした違いがあるとは断言できません。

不動産業は、大まかに6つの事業（企画、開発、販売、仲介、賃貸、管理）があります。デベロッパーが、この6つの事業の中で主に行っているのは、「企画」、「開発」事業です。不動産会社は、その他の4つの事業をメインとしています。

賃貸物件の情報を入り口に貼っている賃貸仲介の会社が、ビルや商業施設などを開発するとは考えられませんし、デベロッパーが賃貸の仲介を行うことはほとんどないでしょう。

デベロッパーと不動産会社の違いは、「川上の仕事（企画、開発）をデベロッパーが行い、川下の仕事（販売、仲介、賃貸、管理）を不動産会社が行う」と考えるとイメージしやすいかもしれません。

そもそも不動産会社とは？

不動産会社は、土地や建物などの不動産取引を専門とする企業です。

物件の売買、賃貸管理、さらには不動産の価値評価など多岐にわたる事業を推進しています。

不動産会社は顧客が所有する土地や住宅の不動産売買をサポートしたり、投資目的で不動産を手に入れたりする際に重要な役割を担っています。

また、法的な手続きのサポートや市場分析も提供しているため、信頼性や専門知識が求められる業界であり、多くの人々の生活やビジネスに影響を与えているのです。

不動産会社の仕事内容

不動産会社の仕事内容は多岐にわたります。

物件仲介：顧客が求める物件を探し出し、売買や賃貸の仲介を行います。

物件管理：オーナーに代わって賃貸物件の管理やメンテナンスを行い、安定した運用を支援します。

市場分析：不動産市場の動向を分析し、投資価値が高い物件の情報を提供します。

法的支援：契約書の作成や法律相談に応じ、取引がスムーズに進むよう支援します。

こういったサービスを通じて、不動産会社は個人や企業のニーズに応じた最適なサポートを提供し、不動産取引の安全と利益を守る役割を果たしています。

大手の不動産会社5社

ここからは、不動産開発を手がける大手不動産会社5社を紹介しましょう。

・三井不動産株式会社

紹介するデベロッパーの中でもトップの売上を誇っている会社です。まちづくりを念頭に置いた地域開発に強みを持っています。東京ミッドタウンなどを手掛けました。

・三菱地所株式会社

オフィスビル事業に強みがある会社です。海外事業の展開に積極的な点が特徴として挙げられます。丸ビルや横浜ランドマークタワーを手掛けました。

・住友不動産株式会社

オフィスビル事業とマンション事業に強みがあります。特に、マンション供給戸数についてはトップを誇っています。営業利益率が高いのが特徴の会社です。

・東急不動産ホールディングス株式会社

幅広い分野で事業展開をしているのが特徴的な会社です。鉄道系グループ会社の強みを生かしていることが特徴です。近年では渋谷の再開発に携わっています。

・野村不動産ホールディングス株式会社

マンション事業に強みを持つ会社です。建設・販売・管理を一貫していることに特徴があります。「PROUD」ブランドのマンションや戸建てを手掛けています。

デベロッパーとゼネコンの違い

デベロッパーと不動産会社が似ていると感じるように、デベロッパーとゼネコンも似ているので、どのような違いがあるのか疑問に感じる方は多いのではないでしょうか。

デベロッパーとゼネコンの違いは明確です。デベロッパーは、不動産開発を行う企業のことを指し、ゼネコンは実際の工事を請け負う企業のことを指します。

すなわち、デベロッパーは街の開発に関する企画を立案する役割、ゼネコンはデベロッパーが立案した企画を実現するための工事を行う役割を担っています。

デベロッパー業界の流れ	担当する企業
用地取得・企画開発	デベロッパー
設計	設計会社
建設	ゼネコン
営業	デベロッパーと仲介会社と協力
運営管理	デベロッパーと管理会社と協力

ゼネコンは、デベロッパーの構想を設計会社に依頼するなどして図面に落とし込みます。その図面を基に、実際に建築を請け負う仕事です。よって、デベロッパーが建築の発注者、ゼネコンが受注者という関係です。

デベロッパーの用地取得力と企画力と、ゼネコンの工事のノウハウや、下請けをまとめる力を合わせて協力し合っていきます。しかし、実際には企画開発をしながら、設計（デザイン）、建設などを同時並行しておこなうことが多いです。

例えば、各専門の会社とのスケジュール調整や、外部には漏らしたくない企業秘密も話題に出ることもあります。そうなると、スムーズに仕事が進まなくなることも。

そこでグループ会社、協力会社など系列内で仕事を行った方が、全体的な流れをよくすることが可能です。

また、建設から営業、運営管理までを一括して担当することもできます。建物ができた後も安心して任せられるといった、地権者や出資者へのプレゼンを優位に運びやすくなります。

そもそもゼネコンとは？

ゼネコンとは、「ゼネラル・コントラクター」の略称です。英語で「全体的・総合的（General）」な「請負人（Contractor）」を意味しており、日本語では総合建設業者と訳されます。

マンションやビルだけに限らず、テーマパークや商業施設など大型建築物を建設する企業です。

明確に定義されている訳ではありませんが、一般的に「設計・施工・研究」の3つを自社で行うことがゼネコンと呼ばれる条件とされています。

ゼネコンの仕事内容

次に、ゼネコンの仕事内容にはどのようなものがあるのかを見ていきましょう。

・設計：ゼネコンの設計部門では、クライアントの要望により「意匠設計」、「構造設計」、「設備設計」を行います。

・施工管理：ゼネコンでは、工事のスムーズな進行のために施工管理を行います。ゼネコンの業務の中でも主要な部分です。

・研究開発：ゼネコンでは、業務の効率化や建設物の強化を図る研究開発を行っています。具体的には、耐震性に優れたコンクリートなどの研究開発が挙げられます。

・営業：ゼネコンの営業先は企業や官公庁です。営業先が限定的なため、いかに相手との人間関係を築けるかがポイントとなります。

・調達：建設工事、土木工事に使用する資材を買い付ける仕事です。調達の仕事のポイントは、いかに原価を抑えながら高品質の資材を調達できるかです。

・事務：ゼネコンの業務を裏から支えるのが事務の仕事です。一般の企業と同様に、総務や人事、経理などの事務職が存在しています。

大手のゼネコン会社5社

最後に、大手ゼネコン会社5社を紹介しましょう。紹介する会社は規模も大きく、いわゆる「スーパーゼネコン」と呼ばれています。

・株式会社大林組

東京スカイツリーや六本木ヒルズを手掛けたことで有名な大林組。海外事業（PFI事業）でトップシェアを占めています。再生可能エネルギー等にも力を入れています。

・鹿島建設株式会社

グループ234社が協力して事業領域を拡大している鹿島建設は、業界のパイオニアです。フジテレビや新国立美術館建設を手掛けました。

・清水建設株式会社

医療福祉施設の受注が国内ゼネコンの中でトップを誇るのが清水建設です。建築工事だけでなく、メンテナンスにも強み持っています。歌舞伎座タワーなどを手掛けました。

・大成建設株式会社

海外のインフラ整備を行っていることでも知られる大成建設は、スーパーゼネコンで唯一、非同族経営の会社です。羽田国際ターミナルなどを手掛けています。

・株式会社竹中工務店

竹中工務店は、建築工事に特化していることが特徴的な会社です。比率としては、建築工事が90％以上を占めているといいます。東京タワーや、あべのハルカスを手掛けました。

まとめ

デベロッパーを表す言葉として、「まちづくりの総合プロデューサー」という言葉があります。街の開発プランを立て、工事の進行を管理し、完成した施設を管理し、地域住民との関係を大切にしながら地域の価値向上を実践する。まさにデベロッパーは、プロデューサーのような存在です。
私たちの住む街のランドマークには、きっとデベロッパーが関わっています。そこには、デベロッパーの「地域を活性化したい」という強い思いが詰まっているのかもしれません。

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